上海紫园豪宅被迫停售引争议 家族纠纷导致长期空置

摘要： 2024年以来，上海高端住宅市场热度持续上升，尤其是佘山、康桥、赵巷等传统低密度别墅区备受关注。然而，在拥有珍稀自然资源的豪宅片区“佘山国家旅游度假区”核心地段...

2024年以来，上海高端住宅市场热度持续上升，尤其是佘山、康桥、赵巷等传统低密度别墅区备受关注。然而，在拥有珍稀自然资源的豪宅片区“佘山国家旅游度假区”核心地段，却有190套高端别墅长期空置不售，显得格外引人注目。

这190套别墅属于上海紫园项目未售部分，自2014年项目竣工后便停售至今。紫园位于佘山国家旅游度假区的核心板块，是西佘山正南唯一的高级住宅区域，周边有远东第一大教堂、广富林历史遗迹和上海最大的辰山植物园等景点，游客络绎不绝。但紫园内外因大部分房源长期停售而显得冷冷清清。

资料显示，上海紫园最早于2003年启动销售时，8号别墅曾以1.3亿的价格出售轰动全国，成为中国首个拥有亿元别墅的社区。然而，20多年过去了，紫园已售房源仅68套，前后形成巨大反差。

关于紫园为何迟迟不卖的问题，直到2020年上海市第一中级人民法院的传票才揭开谜底。原告高家仁及其关联企业乐道投资要求开发商嘉城兆业偿还44亿元人民币借款本金及利息，其中本金为11亿，利息高达33亿。紫园190套未售别墅全部被超额保全，评估值约100亿。

有趣的是，嘉城兆业母公司嘉城置地有限公司的唯一董事、新达国际有限公司的唯一股东和唯一董事均为达伟David Golden，而达伟正是高家仁的独子。高家仁1948年出生，1997年与第四任妻子胡兰结婚；达伟1972年出生，为高家仁与第一任妻子所生。达伟提供证据显示，2020年高家仁年事已高且健康欠佳，胡兰主导了相关股权和债权纠纷并具有一系列伪造行为。

这一出戏剧性的“父母告子”，使得上海紫园后期的可售房产无法对外销售，公司经营进入停滞状态。若按“抵债文件”中的价格计算，190栋未售别墅仅能抵债19.46亿元，之后嘉城兆业还欠原告借款本息余额24.54亿元，但已无资产可抵，明显资不抵债。

由于嘉城兆业母公司均为境外公司，先前存在股权判决差异。目前，境内的紫园股权案在上海一中院一审判决后，已由上海市高级人民法院受理二审，案件尚待判决。

业内人士透露，紫园长期空置影响佘山整体面貌和市场信心，松江区政府及税务部门已多次询问项目进展，希望尽快结束纠纷恢复正常销售经营。

北京金诉律师事务所主任王玉臣律师表示，根据《商品房销售管理办法》和《闲置土地处置办法》，楼盘停售闲置多年可能会面临罚款或土地被无偿收回的情况。无论始于何种原因，都已造成稀缺资源浪费，对购房者、开发商和区域发展均无利好，甚至拖延时间越长将滋生更明显的负面影响。

原告要求被告支付高达33亿元的巨额利息也备受争议。据判决书显示，双方约定借款利率及利息参照中国人民银行同期贷款利率，利息按乙方分期提供给甲方的每笔借款时间开始计算。利率计算方式为2020年8月前按年利率24%计算，此后按同期LPR的四倍计付。这种高额利息远超市场正常水平，家族企业间融资普遍采用免息或最低借款利率。

对于这份异常的利率和协议，被告方表示抗议，并指出2015年底双方签订了一份免除利息的“补充协议”。但原告方提供的涉及超高借款利率的2019年“抵债协议”是伪造。嘉城兆业方面进一步举证指出，2019年11月份高家仁、胡兰一方利用非法窃取的公章，伪造“抵债协议”的主文条款，约定了不合理的高额利息、违约金以及低价以房抵债的条款，并将签署时间倒签成2016年。

目前，针对新达公司实控人和上海紫园债权两起案件的判决，达伟和嘉城兆业方面已经向上海市高级人民法院上诉，两起案件均已被受理，待开庭审理。

商界人士指出，家族企业的治理具有复杂性，法律体系必须起到公平、真实、客观的作用，才能推动争议问题的妥善解决。在此基础上，还需充分考量争议资产的长期经济和社会影响，公正、公平、善意的地方营商环境才能给企业以信心并创造多赢局面。